만기가 지났는데 보증금이 안 들어옵니다. 집주인은 다음 세입자를 구해야 준다고 하고요.
이때 진짜 곤란한 건 돈보다 이사를 못 간다는 점이에요. 대항력은 그 집에 살면서 전입신고를 유지해야 지켜지니까요. 직장을 옮겨도, 결혼을 해도 그 집을 못 떠납니다.
그 상태를 풀어주는 게 임차권등기명령입니다. 다만 순서를 틀리면 아무 소용이 없어요.
먼저 짚을 것 — 이건 돈을 받아주는 제도가 아닙니다
이름 때문에 오해하기 쉬운데, 임차권등기가 보증금을 지급하게 만들지는 않습니다. 돈을 받아내려면 보증금반환청구 소송이 따로 필요해요.
이 등기가 하는 일은 하나입니다. 내 순위를 그 집에 붙박아 두는 것.
- 등기 후에는 이사를 나가도 대항력이 유지됩니다
- 우선변제권도 그대로예요. 경매로 넘어가도 배당 순위가 살아 있습니다
- 전입신고를 다른 곳으로 옮겨도 영향이 없습니다
원래 대항력은 점유와 전입신고에 묶여 있어요. 등기는 그 끈을 풀어줍니다.
신청 조건과 비용
조건은 두 가지가 동시에 충족돼야 합니다.
- 임대차가 종료됐을 것 (계약 기간이 남아 있으면 신청 불가)
- 보증금을 돌려받지 못한 상태일 것
신청은 임차인이 혼자 합니다. 집주인 동의는 필요 없어요. 반대해도 법원이 결정하면 등기가 올라갑니다.
비용은 총 43,400원입니다. 임대인 1명·임차인 1명·주택 1개 기준이고, 송달료와 등록면허세가 주를 이룹니다. 임대인이나 주택 수가 늘면 송달료가 올라가요. 법무사에게 맡기면 대행비가 별도입니다.
얼마나 걸리나 — 이사 날짜를 잡기 전에
| 단계 | 소요 |
|---|---|
| 접수 → 사건 배당 | 1~3영업일 |
| 심사 → 결정 | 7~14일 (보정명령 없을 때) |
| 법원 촉탁 → 등기 완료 | 1~5영업일 |
| 합계 | 빠르면 5영업일, 길면 2주 |
보정명령이 나오면 더 늘어납니다. 서류를 한 번에 제대로 내는 게 시간을 줄이는 길이에요.
여기서 제일 많이 틀립니다
법원에 서류를 넣으면 접수증이 나옵니다. 그걸 받고 안심해서 짐을 빼는 경우가 있는데, 접수는 완료가 아니에요.
실제로 신청 며칠 뒤에야 등기부에 기재된 사례가 판례로 남아 있습니다. 그 공백 기간에 이사를 갔다면 그동안의 대항력은 보장되지 않아요.
확인해야 할 서류는 접수증이 아니라 등기사항증명서입니다.
- 인터넷등기소에서 해당 주택 등기사항증명서를 열람
- 을구에 주택임차권이 기재됐는지 눈으로 확인
- 확인한 다음에 이삿날을 잡으세요
열람 수수료는 몇 백 원입니다. 그 몇 백 원이 억 단위를 지킵니다.
보증금 2억이면 계산이 어떻게 되나
만기가 한 달 지났고 보증금은 2억 원, 그런데 다음 달부터 다른 지역으로 출근해야 하는 상황을 놓고 볼게요.
- 등기 없이 이사 — 전입신고를 빼는 순간 대항력 소멸. 경매로 넘어가면 배당 순위가 없어 2억 원을 잃을 수 있습니다
- 등기 후 이사 — 43,400원과 최대 2주를 쓰고, 대항력·우선변제권을 유지한 채 이동
비용 대비 지키는 금액이 약 4,600배예요. 고민할 지점이 아닙니다.
주의할 건 일정입니다. 이삿날이 등기 완료보다 앞이면 안 되니, 이직 일정이 촉박하다면 신청을 먼저 넣고 짐 빼는 날을 뒤로 미루셔야 해요.
관점 – 이건 보증금이 아니라 ‘움직일 자유’를 사는 값입니다
이 제도를 다루는 글은 대개 “보증금 보호”로 요약합니다. 절반만 맞아요. 돈을 실제로 받아내는 건 소송의 몫이고, 등기가 하는 일은 순위를 얼려두는 것뿐이니까요.
저희가 이 제도에서 값어치를 크게 보는 지점은 따로 있습니다. 생활이 풀린다는 것이에요.
보증금이 묶이면 사람들이 진짜로 갇히는 건 통장이 아니라 일정입니다. 대항력을 지키려고 그 집에 계속 살아야 하니까요. 직장을 옮겨도 못 따라가고, 결혼이나 출산 계획도 밀리고, 부모님 근처로 가는 것도 못 합니다. 집주인이 돈을 안 주는 동안 내 몇 년이 인질로 잡히는 셈이에요.
43,400원은 그 인질을 푸는 값입니다. 2억 원을 지키는 값이기도 하지만, 저희는 시간을 되찾는 값이라는 쪽이 더 정확하다고 봅니다.
그래서 판단도 단순해져요. 소송까지 갈지 말지를 고민하느라 등기를 미루지 마세요. 둘은 별개이고, 등기를 먼저 해둬서 손해 볼 일이 없습니다. 미루는 동안 손해 보는 건 시간뿐이에요.
다만 전제가 하나 있습니다. 이 모든 게 애초에 대항력이 있어야 성립해요. 전입신고와 확정일자를 제때 해두지 않았다면 얼려둘 순위 자체가 없습니다. 그 부분은 전입신고 하루 늦으면 보증금 9,500만원 날립니다에서 정리했어요.
본 글은 정보 제공용이며 법률 자문이 아닙니다. 비용·기간·요건은 법원과 개별 사안에 따라 달라질 수 있으니 신청 전 관할 법원이나 전문가에게 확인하세요. 기준일 2026년 8월 20일.