정책대출을 알아보다 이런 상황을 만나는 분이 많아요. 소득 조건도 되고 집값 조건도 되는데, 정작 빌릴 수 있는 금액이 모자라는 경우입니다.
금리가 싼 상품일수록 한도가 작기 때문이에요. 여기부터 짚고 시작하겠습니다.
한도부터 보면 순서가 보여요
두 상품의 대출 한도입니다.
| 구분 | 디딤돌대출 | 보금자리론 |
|---|---|---|
| 일반 | 2억원 | 3.6억원 |
| 생애최초 | 2.4억원 | 4.2억원 |
| 신혼·2자녀 이상 | 3.2억원 | 4억원(다자녀) |
디딤돌 일반 한도가 2억원입니다. 서울·수도권에서 5억짜리 아파트를 사면서 LTV 70%를 채우려면 3.5억이 필요한데, 디딤돌로는 1.5억이 비어요.
그러니까 소득이 4천만원이든 5천만원이든, 필요한 돈이 2억을 넘는 순간 디딤돌은 후보에서 빠집니다. 금리를 비교할 기회조차 없는 거예요.
참고로 인터넷에 디딤돌 한도를 2.5억이나 3억으로 적어둔 글이 꽤 보입니다. 주택도시기금 공식 안내는 일반 2억 / 생애최초 2.4억 / 신혼·2자녀 이상 3.2억이니 계산 전에 확인하세요.
두 상품은 재원이 달라요
디딤돌대출은 주택도시기금이 재원인 주택구입자금 대출이에요. 기금에서 나오는 돈이라 금리가 낮은 대신 소득·집값·면적 조건이 촘촘합니다.
보금자리론은 한국주택금융공사가 공급하는 장기 고정금리 주택담보대출이에요. 시장에서 자금을 조달하니 금리는 시중금리를 따라가지만, 문턱이 디딤돌보다 넓습니다.
조건을 나란히 놓으면
| 항목 | 디딤돌대출 | 보금자리론 |
|---|---|---|
| 소득(부부합산) | 6,000만원 이하 | 7,000만원 이하 |
| 소득 완화 | 생애최초·다자녀 7,000만 / 신혼 8,500만 | 신혼 8,500만 / 자녀1명 9,000만 / 다자녀 1억 |
| 주택가격 | 5억원 이하(신혼·2자녀 6억) | 6억원 이하 |
| 면적 | 전용 85㎡ 이하(읍·면 100㎡) | 제한 없음 |
| LTV | 70%(생애최초 80%) | 아파트 70%, 기타 65% |
| DTI | 60% | 60%(규제지역 50%) |
| 상환기간 | 10·15·20·30년 | 10~50년 |
디딤돌은 면적 제한이 하나 더 붙는다는 점도 봐두세요. 전용 85㎡를 넘으면 다른 조건이 다 맞아도 안 됩니다.
금리와 실제 금액
디딤돌은 연 2.85~4.15%로 소득과 상환기간에 따라 차등 적용돼요. 보금자리론은 2026년 8월 1일 공시 기준으로 이렇습니다.
| 만기 | 아낌e보금자리론 | u·t보금자리론 |
|---|---|---|
| 10년 | 4.90% | 5.00% |
| 20년 | 5.05% | 5.15% |
| 30년 | 5.10% | 5.20% |
| 50년 | 5.20% | 5.30% |
아낌e가 0.1%p 저렴한데, 전자약정으로 진행하는 방식이에요. 조건이 같다면 창구에서 종이로 할 이유가 없습니다.
2억원을 30년 원리금균등으로 빌리면 이렇게 갈립니다.
| 구분 | 월 상환액 | 30년 총이자 |
|---|---|---|
| 디딤돌 2.85% | 827,115원 | 9,776만원 |
| 디딤돌 4.15% | 972,207원 | 1억 4,999만원 |
| 보금자리론 5.10% | 1,085,900원 | 1억 9,092만원 |
디딤돌 최저와 보금자리론의 차이가 월 25만 8,785원, 30년이면 9,316만원이에요. 디딤돌 금리 상단(4.15%)을 잡아도 월 11만원 넘게 벌어집니다.
우대금리로 격차를 줄일 수 있어요
보금자리론은 우대금리를 최대 1.0%p까지 중복으로 받습니다.
- 전자약정·전자등기 0.1%p
- 저소득청년 0.1%p
- 신혼가구 0.3%p
- 다자녀(3자녀 이상) 0.7%p
- 사회적 배려층(한부모·장애인·다문화) 0.7%p
- 전세사기피해자 1.0%p
3자녀 가구가 다자녀 우대를 받으면 5.10%가 4.40%가 돼요. 한도가 4억까지 열리는 것까지 감안하면, 이 구간에서는 보금자리론이 나은 선택이 되기도 합니다.
같은 소득인데 결과가 갈리는 경우
부부합산 5,500만원인 두 가구를 놓고 보겠습니다.
4억 아파트 · 자기자본 2억 · 필요 대출 2억
소득·집값·한도 조건을 모두 통과합니다. 디딤돌 2.85%로 월 827,115원이에요.
5억 아파트 · 자기자본 1.5억 · 필요 대출 3.5억
소득과 집값 조건은 똑같이 통과하는데 한도 2억에서 막힙니다. 보금자리론(한도 3.6억)으로 넘어가면 5.10%로 월 1,628,849원이에요.
원금 자체가 다르니 단순 비교는 아니지만, 요점은 이겁니다. 이 가구가 4.5억짜리로 낮춰 대출을 3억으로 줄여도 여전히 디딤돌 한도 밖이에요. 경계선은 집값이 아니라 필요 대출금 2억원입니다.
어디로 가면 될까요
소득 6,000만원 이하 + 필요 대출 2억 이하 — 디딤돌이 1순위예요. 금리 차이가 그대로 이득입니다.
소득 6,000만원 이하 + 필요 대출 2억 초과 — 본인이 어느 우대 구간인지부터 확인하세요. 생애최초 2.4억, 신혼·2자녀 이상 3.2억까지 늘어납니다.
소득 6,000만~7,000만원 — 보금자리론 쪽이에요. 다만 생애최초·다자녀면 디딤돌 소득요건이 7,000만원까지 올라가니 한 번 더 보세요.
신혼부부(혼인 7년 이내) — 양쪽 다 소득요건이 8,500만원입니다. 디딤돌은 한도가 3.2억으로 늘고 보금자리론은 우대 0.3%p가 붙으니 둘 다 계산해보는 게 좋아요.
자녀 셋 이상 — 보금자리론 다자녀 우대 0.7%p가 큽니다. 한도 4억까지 감안해 비교하세요.
집값이 6억 초과 — 두 상품 다 안 됩니다. 일반 주택담보대출로 가야 해요.
관점 – 금리표보다 먼저 볼 건 내 집값이에요
정책대출 비교 글은 대체로 금리부터 펼칩니다. 그런데 실제 상담 순서는 정반대예요. 금리를 고르는 게 아니라, 조건에 걸러지고 남은 것을 받는 구조거든요.
집값이 5억을 넘으면 디딤돌은 그 자리에서 사라집니다. 전용 85㎡를 넘어도, 소득이 6,000만원을 1원 넘어도 마찬가지예요. 연 2.85%는 이 문을 전부 통과한 사람에게만 열립니다.
그래서 순서를 이렇게 두는 게 실용적이라고 봐요. 집값과 면적 → 필요 대출금 → 소득 → 그다음에 금리. 앞의 셋이 정해지면 선택지가 하나로 좁혀지는 경우가 대부분입니다.
한 가지 더 짚자면, 디딤돌 한도 2억원이라는 숫자는 지금 수도권 집값과 잘 맞물리지 않아요. 제도가 상정한 주택 가격대와 시장의 가격대가 벌어져 있다는 뜻입니다. 그래서 디딤돌은 “싼 금리”보다 “작은 집을 살 때만 열리는 문”에 가깝습니다. 이걸 전제로 시작하면 계산이 훨씬 빨라져요.
내가 얼마까지 빌릴 수 있는지부터 확인하고 싶다면 DSR 계산법을 먼저 보시는 것도 방법이에요. 한도는 상품 조건뿐 아니라 내 소득 대비 부채로도 잘리거든요.
자주 묻는 질문
Q. 두 대출을 같이 쓸 수 있나요?
같은 주택에 두 정책대출을 중복해서 받을 수는 없어요. 하나를 고르셔야 합니다.
Q. 소득이 6,000만원을 조금 넘어요.
생애최초나 다자녀면 디딤돌 소득요건이 7,000만원까지, 신혼(혼인 7년 이내)이면 8,500만원까지 올라갑니다.
Q. 보금자리론 금리는 계속 고정인가요?
장기 고정금리 상품이에요. 다만 공시 금리가 매월 바뀌므로 신청 시점 금리가 적용됩니다. 본문은 2026년 8월 1일 공시 기준이에요.
Q. 중간에 갚으면 수수료가 있나요?
보금자리론은 3년 이내 원금 상환 시 0.5% 한도로 조기상환수수료가 붙습니다.
정보 제공 목적의 글이에요. 디딤돌대출 조건과 금리는 주택도시기금 공식 안내, 보금자리론 조건과 금리(2026년 8월 1일 공시)는 한국주택금융공사 공시에서 확인한 값입니다. 금리·한도는 수시로 바뀌고 개인별 심사 결과에 따라 달라지니, 신청 전 주택도시기금(1566-9009)과 한국주택금융공사(1688-8114)에서 최신 조건을 확인하시길 권합니다. 월 상환액은 원리금균등 단순 계산이며 취득세·중개보수 등 부대비용은 넣지 않았어요. 작성 기준일은 2026년 8월 27일입니다.