먼저 결론부터 말씀드릴게요. 매달 들어오는 돈만 보면 주택연금이 이깁니다. 월 92만 3천 원 대 84만 1천 원, 8만 2천 원 차이예요.
그런데 진 쪽 통장에는 1억 4,360만 원이 남아 있습니다. 매달 8만 2천 원씩 더 받아서 그 돈을 따라잡으려면 146년이 걸려요. 70세에 시작하면 216세입니다.
이게 오늘 계산의 전부입니다. 아래는 이 숫자가 어떻게 나왔는지에 대한 이야기예요.
왜 세 번째 선택지를 아무도 안 세나
집 한 채로 노후를 버텨야 할 때 보통 두 갈래를 놓고 고민하세요. 주택연금을 받거나, 팔고 월세로 가거나.
그런데 세 번째가 있습니다. 작은 집으로 옮기고 차액을 굴리는 것이요. 이게 잘 안 세어지는 이유는 계산이 번거롭기 때문이에요. 파는 값에서 사는 값만 빼면 될 것 같지만 실제로는 세금과 수수료가 중간에서 뭉텅 나갑니다.
그래서 직접 계산해봤어요. 조건은 70세 동갑 부부, 시세 3억 아파트 한 채, 다른 소득은 국민연금뿐입니다.
3억을 1억 5천으로 바꾸면 손에 남는 돈
3억에 팔면 중개보수 132만 원(0.4%+부가세)이 빠져 2억 9,868만 원이 들어와요. 1주택 12억 이하라 양도세는 없습니다.
여기서 함정이 하나. 사는 쪽에도 돈이 듭니다.
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 취득세 | 165만 원 | 1.1% (취득세 1% + 지방교육세 0.1%) |
| 중개보수 | 82만 원 | 0.5% 상한 + 부가세 |
| 등기·법무 | 60만 원 | 통상 |
| 이사·기본 수리 | 200만 원 | 도배·장판 포함 가정 |
| 합계 | 508만 원 |
508만 원이 사라집니다. 이걸 빼고 나면 1억 4,360만 원이 통장에 남아요. 그리고 여전히 집주인 눈치를 안 봅니다.
여기서 대부분이 틀립니다
남은 1억 4,360만 원을 예금에 넣으면 연 3.75% 기준으로 세후 456만 원, 월 38만 원이에요.
38만 원. 주택연금 92만 3천 원의 절반도 안 됩니다. 여기서 계산을 멈추면 다운사이징은 명백한 손해로 보여요. 실제로 이렇게 결론 내리고 접는 분이 많습니다.
빠진 조각이 하나 있어요. 새로 산 1억 5천만 원짜리 집으로 주택연금을 다시 가입할 수 있습니다. 주택 가격에 하한이 없거든요.
월지급금이 얼마나 나올까요. 공사 예시표를 보면 65세 기준으로 3억에 75만 8천 원, 5억에 126만 4천 원, 7억에 177만 원 — 억당 25만 3천 원으로 딱 떨어집니다. 집값에 비례한다는 뜻이에요. 70세는 3억에 92만 3천 원이니 억당 30만 7천 원, 1억 5천이면 월 46만 1천 원입니다.
38만 원 + 46만 1천 원 = 월 84만 1천 원. 통장의 1억 4,360만 원은 손도 안 댄 채로요.
세 갈래를 나란히 놓으면
| 구분 | 월 현금 | 통장 잔액 | 사는 곳 | 월세 |
|---|---|---|---|---|
| A. 주택연금 유지 | 92만 3천 원 | 0원 | 내 집 (3억) | 없음 |
| B. 팔고 월세 | 19만 2천 원 | 2억 9,868만 원 | 월세 | 60만 원 |
| C. 다운사이징 | 84만 1천 원 | 1억 4,360만 원 | 내 집 (1.5억) | 없음 |
B가 통장은 제일 두둑해요. 다만 매달 60만 원이 빠져나가고 2년마다 재계약을 걱정해야 합니다. 계산에는 안 잡히지만 노후에 이건 꽤 큰 비용이에요.
상속을 걱정하실 수도 있겠어요. A는 3억 집에, C는 1억 5천 집에 대출이 쌓입니다. 다만 집값 차이 1억 5천과 현금 차이 1억 4,360만 원이 거의 같은 크기라 물려줄 총액은 비슷하게 맞물려요.
그래서 누가 어느 쪽인가
동네를 옮길 수 있다면 C가 숫자로 앞섭니다. 전제가 하나 붙어요 — 그 지역에 1억 5천으로 들어갈 집이 실제로 있어야 합니다. 호가 말고 실거래가로 확인하세요. 수도권 도심은 사실상 어렵고 외곽이나 지방 중소도시라면 가능해요.
동네를 못 옮기면 A입니다. 다니던 병원, 자녀와의 거리, 30년 된 이웃은 숫자로 환산이 안 돼요. 이건 계산이 이기는 영역이 아닙니다.
목돈이 당장 필요하면 C가 유일한 답이에요. 자녀 결혼이든 의료비든요. 다만 새 집으로 주택연금을 꼭 다시 가입하세요. 안 하면 월 38만 원짜리 노후가 됩니다.
이미 주택연금을 받고 계시다면 계산이 달라져요. 중도 해지하면 받은 돈에 이자와 보증료를 얹어 갚아야 하고 초기보증료는 못 돌려받습니다. 시작하셨다면 유지가 대체로 낫습니다.
주택연금의 나이별 월지급금과 가입 조건은 주택연금 수령액 2026 정리에 따로 담아뒀어요.
이 계산의 약한 고리
C의 38만 원은 예금금리 3.75%를 전제로 합니다. 예금은 만기마다 금리가 다시 매겨지지만 주택연금은 가입 시점 금액이 평생 고정이에요. 금리가 2%대로 내려가면 C의 이자 몫은 월 20만 원대로 주저앉습니다.
즉 C를 고르는 건 금리가 지금 수준을 유지한다는 데 거는 것이기도 해요. 그 방향은 8월 27일 금통위가 가릅니다. 인상이면 C가 더 벌어지고 인하로 돌아서면 격차가 좁혀져요. 결과에 따라 예금·대출 대응이 갈리니 그날 전에 시나리오별로 정리해두겠습니다.
자주 묻는 질문
1억 5천짜리 집도 주택연금이 되나요?
됩니다. 하한 가격 조건이 없고 공시가격 12억 이하면 대상이에요. 월지급금이 집값에 비례해 줄어들 뿐입니다.
46만 1천 원은 확정된 숫자인가요?
아니요. 공사 예시표가 집값에 선형이라는 점을 이용해 도출한 값이에요. 본인 금액은 주택금융공사 예상연금 조회로 확인하셔야 합니다. 부부는 연소자 나이가 기준이에요.
양도세가 정말 안 나오나요?
1주택이고 12억 이하면 비과세입니다. 보유·거주 기간 요건이 붙으니 본인 상황은 확인이 필요해요.
주택연금 재가입을 미뤄도 되나요?
됩니다. 늦게 가입할수록 월지급금이 올라가요. 대신 그동안은 이자 38만 원으로 버텨야 합니다.
정보 제공 목적이며 특정 상품의 가입·매도를 권유하지 않습니다. 실제 월지급금·세금·중개보수는 개인 상황과 지역에 따라 달라지며, 정확한 금액은 한국주택금융공사와 세무 전문가에게 확인하세요.
참고: 주택연금 월지급금 = 한국주택금융공사 예시표(2026년 3월 1일 기준) / 취득세·중개보수 = 지방세법 및 공인중개사법 요율표 / 예금금리 연 3.75% 가정 · 기준일 2026년 8월 11일.