주택연금 월지급금 2026 — 3억 집이면 월 92만원, 팔고 월세와 73만원 차이

시세 3억 집을 가진 70세 부부가 주택연금에 가입하면 매달 92만 3천원을 받아요(한국주택금융공사, 2026년 3월 1일 기준). 같은 집을 팔아 전액 예금에 넣고 월세를 내면 손에 남는 현금은 월 19만원대라, 매달 들어오는 돈만 보면 73만원 차이가 납니다.

이 글에서는 그 계산을 단계별로 보여드리고, 그런데도 매도가 답이 되는 조건이 무엇인지까지 정리할게요.

TL;DR — 3줄 요약

• 3억 집·70세 기준 주택연금은 월 92만 3천원 — 비과세, 평생 지급, 내 집 거주 유지예요.
• 매도안은 실수령 약 2억 9,900만원을 예금해도 세후 이자 79만 2천원에서 월세(60만원 가정)를 빼면 순현금 19만원대예요.
• 대신 매도안은 원금 약 3억이 통장에 남아요. 매달 현금은 주택연금, 남기는 돈은 조건에 따라 갈립니다.

1. 주택연금 월지급금 — 나이·집값별 금액부터 볼게요

2026년 3월 1일 신규 신청분부터 월지급금이 평균 3.13% 인상됐어요(72세·4억 기준 129만 7천원 → 133만 8천원). 초기보증료는 1.5%에서 1.0%로 내려갔고(3억 집 450만원 → 300만원), 연보증료는 0.75%에서 0.95%로 올랐어요. 목돈 부담을 줄이고 잔액 쪽에 얹는 구조로 바뀐 거예요.

일반주택·종신지급·정액형, 부부 중 나이가 적은 쪽 기준 월지급금은 이렇습니다.

연령	3억	5억	7억
60세	63만 2천원	105만 3천원	147만 5천원
65세	75만 8천원	126만 4천원	177만원
70세	92만 3천원	153만 9천원	215만 5천원
75세	114만 3천원	190만 6천원	266만 9천원

가입 자격은 부부 중 1명이 55세 이상이고 부부 합산 공시가격 12억원 이하일 때예요. 자격 심사는 공시가로 하지만 월지급금 계산은 시세 기준이라, 공시가 12억 아파트도 가입만 되면 시세로 계산받아요.

이 돈은 대출금 성격이라 소득세가 없고, 국민연금·기초연금 수령액에도 영향을 주지 않아요. 내 국민연금이 얼마 나올지 궁금하시면 국민연금 예상 수령액 계산 글과 합산해 보시면 노후 월 현금이 그려집니다.

2. 집을 팔면? — 매도 후 월세살이 4단계 계산

같은 70세 부부가 3억 아파트를 팔고 월세로 옮기는 경우를 계산해볼게요.

1. 매도 실수령: 3억 − 중개보수 약 132만원(0.4%+부가세) = 약 2억 9,900만원. 1주택 12억 이하라 양도세는 0이에요.
2. 예금 이자: 전액을 연 3.76%(2026년 8월 4일 은행연합회 공시 최고 금리)에 넣으면 월 세전 93만 6천원, 이자소득세 15.4%를 떼면 세후 79만 2천원.
3. 월세 지출: 보증금 2,000만원에 월세 60만원으로 가정했어요. 지역 편차가 커서 어디까지나 가정치입니다.
4. 순현금: 79만 2천 − 60만 = 월 19만원대.

주택연금 92만원과 비교하면 매달 73만원 벌어져요. 월세를 40만원으로 낮춰 잡아도 격차는 월 53만원이라, 월세를 내는 순간 현금흐름 경쟁은 사실상 정리됩니다. 목돈을 예금으로 굴릴 때 금리를 지키는 방법은 예금 3·6·12 사다리 전략에 따로 정리해뒀어요.

다만 매도안의 통장에는 원금 약 2억 9,900만원이 그대로 남아 있어요. 이게 다음 섹션의 반전입니다.

3. 남기는 돈은 반대 — 비소구 구조를 알아야 해요

주택연금은 받은 월지급금에 대출이자와 연보증료 0.95%가 빚으로 쌓이고, 부부 모두 사망하면 집을 처분해 정산해요. 집값이 잔액보다 크면 차액을 상속인이 받고, 반대로 잔액이 집값을 넘으면 부족분을 상속인에게 청구하지 않아요(비소구).

	매달 현금	사망 시 남는 것
주택연금	92만 3천원	집값 − 대출잔액 (오래 살수록 감소, 최저 0)
매도+월세	19만원대	원금 약 3억 (물가 상승으로 실질가치 하락)

그래서 이 비교의 본질은 수익률이 아니라 어느 리스크를 보험 처리하느냐예요. 오래 살수록 주택연금은 집값보다 더 받아도 청구당하지 않는 장수 보험이 되고, 일찍 정산되는 경우엔 매도안이 더 많이 남깁니다.

매도안에는 시간 변수도 있어요. 월세 계약은 갱신요구권으로 2년+2년까지 보장되고 증액 상한은 5%지만, 4년 뒤 재계약·이사 문제를 80대에 겪는 건 가볍지 않은 부담이에요.

4. 비용·해지 조건, 그리고 상황별 판단

가입 전 확인할 비용 구조는 세 가지예요.

• 초기보증료 주택가격의 1.0% + 연보증료 잔액의 0.95% — 현금 납부가 아니라 대출잔액에 가산돼요.
• 적용금리는 COFIX(신규취급액) + 0.85%p, 6개월 변동이에요.
• 중도해지 시 쌓인 잔액을 전액 상환해야 하고 같은 집으로는 3년간 재가입이 안 돼요. 초기보증료는 5년 내 해지 시 일부 환급됩니다(올해 3년에서 5년으로 확대).

상황별로는 이렇게 갈려요. 지금 집에서 계속 살며 생활비가 부족하다면 주택연금이 전형적인 정답이에요. 자녀에게 자산을 남기는 게 최우선이라면 상충하는데, 2026년 6월 1일 신설된 세대이음(부모 사망 후 55세 이상 자녀가 같은 집으로 재가입) 제도를 함께 살펴볼 만해요. 어차피 이사할 계획이면 매도-월세보다 작은 집으로 옮기고 차액을 예금하는 다운사이징이 먼저고, 집값 상승 확신이 강하면 가입을 늦추는 선택지가 있지만 그 기간의 월지급금과 맞바꾸는 셈이에요.

개인적으로는 해지 조건이 무거운 게 이 상품의 핵심 성격이라고 봐요. 일단 가입해 보고 아니면 빼는 식이 안 되는 구조라, 상속 문제까지 가족 합의를 끝낸 뒤 들어가는 게 순서입니다.

자주 묻는 질문

정리하면

• 매달 현금은 주택연금 92만 3천원 vs 매도 후 순현금 19만원대 — 게임이 안 돼요.
• 남기는 돈은 반대예요. 매도안은 원금 약 3억이 남고, 주택연금은 오래 살수록 상속분이 줄지만 부족분 청구는 없어요.
• 상속이 최우선이 아니라면, 내 집에 살면서 장수 보험까지 얻는 쪽이 계산상 앞섭니다. 정확한 내 금액은 한국주택금융공사 예상연금 조회로 확인하세요.

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본 글은 정보 제공 목적이며 특정 상품의 가입·매수·매도를 권유하지 않습니다. 주택연금 월지급금과 조건은 제도 개정·가입 시점에 따라 달라지며, 금리·월세 등 수치는 수시로 변동됩니다. 모든 수치는 2026년 8월 4일 기준이에요. 출처: 한국주택금융공사(월지급금 예시표 2026.3.1 기준·가입조건·보증료), 금융위원회 보도자료(2026년 2월 5일), 은행연합회 소비자포털(예금금리).

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